土地不能自由买卖导致中国房价扭曲 2012-12-23 10:04阅读(9)转载自茅于轼

（摘要：我们现在的房子价格简直是惊人，我最近到荷兰去，大家知道荷兰是一个很富的国家，它那儿的房价只有北京的1/3，他们的收入比我们高四五倍，房价只有我们的1/3，你看一下我们的房价扭曲到什么程度。房价扭曲有很多的原因，其中一个重要的原因就是土地不能自由买卖。）
各位来宾，非常感谢给我一个机会在这儿谈谈我的看法。

我们国家面临的问题是增长率在往下走，我们看看增长率变化的情况。这张图是最近十年GDP的数值，黄颜色的是GDP当年的数，去年是47万亿，黑道道是增长率，2007年以前，增长率保持上升的状态，2007年以后，现在下来了。今年我们的问题是要保8，虽然我们的目标是7.5%，但是GDP的增长确实关系重大。过去30年改革成功的原因，就是GDP的增长。

GDP的增长从哪儿来呢？归根到底是改善资源配置来的，经济增长的根源是资源的合理配制，我们说经济学研究资源配置问题，什么是资源配置？我的解释是人尽其才，物尽其用，人和物都有不同的用处，可以放在不同的地方去用，要用得好经济就增长了，反过来经济就损失掉了。

比如说改革以前，农民是不许离开农村的，就在农村种粮食，种庄稼。改革以前，我们的干部要下放农村去接受再教育，城里的学生也要下乡去，这些都是资源配置的错误，都是把劳动用错了地方。劳动用错了地方，劳动不但不创造财富，而且会消灭财富。

改革以后，我们资源配置有很大的改善，首先是农民可以进城了，他在农村依靠土地得到的产出是很低的，进城以后，他可以寻求自己的工作，选择的机会很多，都可以发挥自己最大的长处。这样的话，它的生产率就大大提高了。过去学生要上山下乡，现在学生不需要上山下乡，他可以上大学，上职业学校。改革以后，在开始的时候农民是不可以当公务员的，公务员是城里人的特权，现在农民也可以考公务员。资源改善的机会也把它开放了，这是讲劳动。

从资本来讲，以前的资本就是靠政府计划委员会来配制资本，现在有了更多的渠道，比如说私人资本可以自己创业，办公司、办小摊，摆一个小摊，有各种各样的机会，资本的使用效率也提高了。所有的物资如果能够自由交换，它一定能够找到它最好的配制。反过来讲，如果没有自由交换，好的配制就不能实现。所以我们说“劳动创造财富”这句话是不对的，是“资源配置创造财富”，劳动用错了地方不但不创造财富，还会消灭财富。改革以前的劳动就是消灭财富的。

刚才我举了一些例子，比如说大炼钢铁就是一个消灭财富的过程，大炼钢铁是不是劳动？当然也是劳动，但是这种劳动投入多产出少，就消灭了财富。

资源配置是什么意思呢？就是人尽其才、物尽其用。经济学家讲资源配置，其实外行人不懂什么叫资源配置，我想如果把资源配置解释成人尽其才，物尽其用，一般人都能听得懂。劳动创不创造财富，看劳动用得对不对。

刚才我讲炼钢铁把劳动用错了，我们讲种粮食是不是创造财富，也不一定。首先看谁种粮食，会种粮的去种粮，不错，资源配置是对的，不会种粮的人去种粮，那就糟蹋掉了，糟蹋人才了，把劳动用错了。在座年龄大一点，四五十岁的人可能都知道，我在农村也种了很多年的粮食，那时候我是一个工程师，工程师也去种粮食，机关干部也去种粮食，教师、医院的医生都去种粮，认为只要劳动就创造财富，那就完全错了。而且种粮食不仅要看谁去种，还要看哪块地上种，必须是适合种粮的地去种粮，适合做其他用途的地就不该去种粮。大家开车往往找地方停车找不到，你把停车场去种粮食好不好？那就是资源配置的误配，配制错了。用很简单的道理来说，物和人都要把它用好了，也就是人尽其才，物尽其用。

不光是人和物，还有信息的配制，信息配制的改善同样是创造财富的。同样一个物，你把它用好了，财富就出来了，举一个例子，香蕉从广东运到北方，这就是改善了香蕉的配制，香蕉没变还是那个香蕉，但是它的财富增加了，现代社会的财富增加主要靠资源配置的改善。香蕉从南方运到北方是在空间上调节了资源配置，在南方香蕉很多，北方香蕉很少，一个香蕉从很多的地方放到了很缺的地方它的价值就提高了，这就是财富的创造。

香蕉从南方运到北方是空间上调剂了余缺，在时间上调剂余缺也是财富的创造。比如说秋天的时候，粮食很多，价钱比较便宜，到了春天，粮食吃了半年就减少了，粮食的价格就会上涨，粮食就比较稀缺。如果我们在秋天把粮食买进，到春天把它卖出去，这是赚钱的，这是财富的创造。我们说“投机倒把”，那都不对，那是财富的创造，那是时间上调剂余缺。

这种时间和空间余缺的调剂是财富创造的重要方法，我们过去认为这是没有劳动就赚了钱了，便宜的时候买进，贵的时候卖出去，什么事也没干，赚了很多钱，就是剥削，这种看法非常错误。三年灾荒饿死人，现在大家吃饭剩下很多的菜，如果把菜放到饿死人的时候吃，不但创造财富还能救命。所以我们要懂得“人尽其才，物尽其用”，创造财富的根源。

特别是我们知道生产的三个要素--劳动、资本、自然资源，所以劳动力的正确使用是非常重要的，用错了就损失了财富的创造。改革以前，剥削阶级子弟不许上大学、不许参军、不许入党，这就损失了劳动力资源配置优化的机会，现在这些限制已经完全取消了，但是政治身份对求职和就业还是有影响。比如说省部级以上的干部绝大多数都是党员，不是没有障碍的劳动力资源的分配，我们看到西方国家很多单位它的广告上都写这句话。跟以前比，阶级的成分不存在了，但是现在还有相当多的歧视，比如说户口，农村和城市户口的人，在有些方面就业是有不同的限制。现在农民能进城了，这确实是中国改革30年财富增长非常重要的原因。但是现在我们的农民进城，他的家庭不能进城，他一个单身劳动力进城，资源配置的角度来讲比过去改善了，但是他的家庭还在农村，这是我们现在一个重大的社会问题。他们是一批不稳定的劳动者，今年在这个城市，明年跑到那个城市去了，他们是单身在城市里面，单身和一个成家的家庭中的一员是不一样的，对社会的稳定是不一样的。

刚才我说了，劳动、资本和资源这是最重要的三个生产要素，刚才我谈到劳动力资源配置的改善，我还要谈一谈土地资源的改善。我们国家的土地很缺的，我们的平地只占了全部国土的12%。像日本这种山很多的国家，平地占了全部国土的24%，比我们高一倍，所以我们的土地使用非常紧张。各位如果坐飞机，在中国上空走一圈看看，底下都是很破破烂烂的地，都用不上，有一块小平地就有人在那儿住。因此，把土地用好是我们资源配置的一个重要问题。

可是我们国家土地是不能自由交换的，不能资源交换，配制肯定出问题，因为有自由交换的时候，不管是人、是物、是土地还是什么，都会寻找最好的机会去使用它。禁止它自由流动，这种机会就不存在了，所以我们国家土地上的浪费非常非常巨大。我们要恢复GDP的增长，劳动力要优化配置，特别是土地。

我们的农民有土地的使用权，但是没有买卖的权利，所以中国的农民虽然有土地，但是非常穷。台湾的农民、日本的农民都是很富的，他们有土地，而且土地可以自由买卖，所以台湾的农民很富，日本的农民很富，中国的农民有土地，但是不让他买卖，所以他就变得很穷。如果我们土地能够自由买卖，农民能够把土地卖给开发商，而不是由政府收购再拍卖给开发商。这样的话，土地价格就会下降，这是很显然的，有竞争，土地价格就会下降；土地价格下降，房子的价格也会下来。

我们现在的房子价格简直是惊人，我最近到荷兰去，大家知道荷兰是一个很富的国家，它那儿的房价只有北京的1/3，他们的收入比我们高四五倍，房价只有我们的1/3，你看一下我们的房价扭曲到什么程度。房价扭曲有很多的原因，其中一个重要的原因就是土地不能自由买卖。土地如果能够自由买卖，不但解决了土地的优化配置，该做停车场的就不会拿去种地了，他自然会优化配置，而且农村可以变得富有，就解决了一个很大的贫富差距问题。而且房价可以下降，城市里的房价下降，农民手里有钱，他就有可能到城市里面来租房子、买房子住下来，解决了刚才我讲的农民进了城，家庭不能进城，我们现在城镇化巨大的障碍就是房价高，房价高的一个重要原因是土地被垄断了。

这不但解决贫富差距，解决房价太高，而且对社会安定有很大的好处。现在我们的农民是单身在这里打工，单身的犯罪率是比较高的，他变成家庭的一员，犯罪率就降低，而且夫妻长时间分居造成很多的社会问题。

土地不能自由买卖，还有一个巨大的障碍，为了粮食安全，18亿亩耕地的红线，因此不能做到地尽其用，这块地不能干别的，要得种粮食，全世界这么多粮食安全，没有哪一个国家是用耕地红线来保护的，只有我们这个国家非常奇怪，以为耕地红线就可以保护粮食安全，这是一个大问题。今天没有时间谈了，我是从土地资源的优化配置来看，这个问题是值得大家注意的。

我说了三大要素的配制，最后一个就是资金优化配置。金融业没有生产劳动，金融业就是计算机上调出数字，银行也好、证券也好、保险也好、信托，各种各样的金融，就是把钱调来调去，把钱调到最好的地方去用，钱尽其用，也是资源配置。所以金融业赚很多的钱，没有生产劳动，但是优化了钱的配制，也是财富的创造。不是说只有实体经济才创造财富，虚拟经济也创造财富的，那就是金融业赚钱，金融业赚的钱不是剥削来的，不是把别人创造的钱拿来了，不是的，是他自己创造的。他怎么创造？钱尽其用。

我们的金融业在过去改革30年做出了很大贡献，中国整个基础设施跟所有的发展中国家比可以说是做得相当好的，这就是金融业在里面起作用。当然，也发生了很多的浪费，特别是现在有些地方基础设施已经过剩了，建了很多没有车跑的高速公路，很多赔钱的飞机场。由于金融业缺乏竞争，没有自由，所以资金的配制一定不是最优的，我们存在利息率的差异，利息率是市场决定的，不可能有很高的利息率和很低的利息率存在，但是我们国家既有很低的利息率，又有很高的利息率，我们国家资金配制的潜力非常大，我查了一下我们的统计，我们国家现在有40万亿的储蓄存款，光是储蓄存款，不算其他的机关单位的存款，40万亿，如果提高1%就是四千亿，去年我们的GDP是47万亿，如果40万亿的储蓄存款利息利率提高1%，相当于GDP的0.85个百分点，如果我们能够把储蓄存款的使用效率提高3个百分点，GDP就能上去两个半百分点，现在我们7%，你把资金用好了，就是9.5%了。我们的贷款利息，银行的贷款利息7%，但是民间借贷的市场利息一般是36%，这是很普通的。同样是贷款利息，有的低的是3%，有的高的7%，有的高到30%多，相差了五六倍。如果把7%的资金优化到30%的资金上去用，利息利率就市场化了，30%的就不会那么高了，也会下降了，7%的那部分也会上升了。所以从资金利息的配制，使利息率提高，我们GDP有巨大的增长空间。

我们改善资金配制的方法是自由交换，目的是人尽其才，物尽其用。每一个交换都是改善了它的配制，不自由配制就会错误，只要取消各种配制的限制，当然有一些限制是必要的，有的说有外部性，对环境有破坏，这种配制需要由政府管理。刚才讲了，劳动力、土地、资本这三大要素的配制都存在问题，因此经济增长有非常大的空间，中国和发达国家比较，我们的人均GDP只有人家的几分之一，剩下的几分之好几从哪儿来？从改善资源配置来。

改善资源配置的方法，自由交换。我们的消费品基本上是自由的，大家口袋里的钱在超级市场可以买好几千种商品，很自由，说明改善自由配制的潜力已经没了，都用出来了。但是在投资品领域是不自由的，你要土地，你买不到，需要审批。项目需要审批，因此WTO不承认中国是市场经济国家，我们在投资方面存在巨大的问题，投资占了我们GDP的49%，这么大比例的资金用得不好，这就使得我们国家的GDP增长受到了很大的伤害。这就是我今天给大家介绍我的想法，说得不对，请大家批评，谢谢！
（在网易经济学人年会上的主题演讲）

紫薇圣人粗谈中美收入与房价比照
2016 12 16 袁英平

美国平均房价17.2万美元，按照今天汇率，相当于104.92万人民币。相比2014年1月上涨0.2%，相比过去4个月上涨1.3%。
各大城市房价：
    洛杉矶。房产均价50.13万美元，相比2013年同期上涨17.3%，2013年8月比2012年同期上涨23%，预计2014年房价上涨6.8%
    旧金山 售价中位数84.59万美元，相比2013年上涨13.6%，预计2014年房价上涨3.2%，涨幅比洛杉矶少不了多少。均价却比洛杉矶高很多。因为没有洛杉矶那么大可以缓冲。
    纽约 售价中位数56.59万美元，相比2013年上涨9.3%，预计2014年房价上涨4.9%，纽约市国际大都市，洛杉矶在这方面比不了。
    波士顿 售价中位数41.83万美元，相比2013年上涨10.7%，预计2014年上涨3.3%，所以波士顿后继乏力。

在七八年前，美国大学生平均工资为3200美元左右，中国大学生平均工资为2900元人民币左右。那么美国人的平均房价，是非常合理的。

中国第一个商品房小区是广州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建60000平方米住宅楼。
1981年建成后，对香港售价为2500~2600港元/平方米，对内售价700元/平方米。(注：当时汇率人民币约兑3港元)（见图3）
1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。2006年，东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年二手房价涨到10000元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。

1999年到2012年间上海房屋销售均价从3102元/平方米上涨到13870元/平方米，上涨了3.47倍。数据不对啊？别急，这是全上海的平均房价，包括了广大郊区。

也就是说，从1981年——1998年17年间，房价涨了3倍，1998年——2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年——2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。


1935年广州市政府属下的局长月薪为400元，买套逢源路的房子，约需27个月薪水。局长下面的委任级官员，月薪约140元，则需78个月。文教界的工资属于中等水平，如广州市私立南海中学，校长月薪200元，买房要耗去55个月薪金，其高中专任教员月薪160元，则需68个月。工人也可以买房，例如针织业工人、大中型酒家女招待、商店掌柜等，月薪在50元上下，买房约需215个月的薪金。

可以看出，买房子最快的不过用了2年多一点，中等的需用4.5年至7.5年，最慢的亦不过18年。倘选择低一层次的小北路、东关等地段，房价可低一半以上，买房的速度亦可相应提高一倍多



民国初年，一德路、石室一带的房子。

我们的农民有土地的使用权，但是没有买卖的权利，所以中国的农民虽然有土地，但是非常穷。台湾的农民、日本的农民都是很富的，他们有土地，而且土地可以自由买卖，所以台湾的农民很富，日本的农民很富，中国的农民有土地，但是不让他买卖，所以他就变得很穷。如果我们土地能够自由买卖，农民能够把土地卖给开发商，而不是由政府收购再拍卖给开发商。这样的话，土地价格就会下降，这是很显然的，有竞争，土地价格就会下降；土地价格下降，房子的价格也会下来。

我们现在的房子价格简直是惊人，大家知道荷兰是一个很富的国家，它那儿的房价只有北京的1/3，他们的收入比我们高四五倍，房价只有我们的1/3，你看一下我们的房价扭曲到什么程度。房价扭曲有很多的原因，其中一个重要的原因就是土地不能自由买卖。